CHE COS’È LA CEDOLARE SECCA?
La cedolare secca è un regime facoltativo e alternativo a quello ordinario, che permette:
– di avere un’imposta unica sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile);
– di non corrispondere l’imposta di registro e l’imposta di bollo che sono ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
NB: per la cessione del contratto di locazione, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro.
COSA COMPORTA LA CEDOLARE SECCA?
Optare per la cedolare secca, sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione:
– l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto;
– la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
NB: Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga), contestualmente alla comunicazione di proroga.
COME SI SCEGLIE/MODIFICA L’OPZIONE CEDOLARE SECCA?
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:
-alla registrazione del contratto: tramite modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso
-nelle annualità successive: 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI
– in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione: entro 30 giorni dal momento della proroga.
L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia Delle Entrate (software RLI o RLI-web)
- presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio ADE dove è stato registrato il contratto..
Il Locatore che vuole optare per la cedolare secca, ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
CHI PUÒ SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA?
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
In caso di più locatori dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascuno .
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare:
- l’imposta di registro, relativamente alla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
- l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
SU QUALI IMMOBILI PUÒ ESSERE ESERCITATA L’OPZIONE CEDOLARE SECCA?
Su tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e relative pertinenze (locate congiuntamente all’abitazione o con contratto separato e successivo a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali dell’immobile abitativo e ne sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata)
L’opzione cedolare secca può essere esercitata anche sui contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, e l’aliquota applicabile è del 21%, purché: i locali commerciali siano classificati nella categoria catastale C/1 e abbiano superficie non eccedente i 600 metri quadrati, escluse pertinenze. (c.59 art. 1, l. 145/2018)
L’opzione può essere esercitata anche sulle unità immobiliari abitative, locate a enti senza scopo di lucro o a cooperative edilizie, purché sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
QUANDO NON PUÒ ESSERE ESERCITATA LA CEDOLARE SECCA?
Il regime della cedolare non può essere scelto per quei contratti di locazione in cui i/il conduttore/i agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (c.59 art. 1, l. 145/2018)
QUANTO DURA L’OPZIONE CEDOLARE SECCA?
Scegliendo l’opzione Cedolare secca, le relative regole si applicano: per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) Nel caso in cui l’opzione venga esercitata nelle annualità successive alla prima, le regole si applicano per il residuo periodo di durata del contratto.
POSSO REVOCARE LA CEDOLARE SECCA?
Si, il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta
QUANDO DEVO CONFERMARE LA CEDOLARE SECCA?
È necessario confermare l’opzione della cedolare secca in caso di proroga del contratto, contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
POSSO ESERCITARE NUOVAMENTE L’OPZIONE “CEDOLARE SECCA” DOPO AVERLA REVOCATA?
Sì, è sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive alla revoca, rientrando così nel regime della cedolare secca.
QUANTO COSTA LA CEDOLARE SECCA?
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe e nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia, come previsto dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988)
COSA COMPORTA LA CEDOLARE SECCA SUL REDDITO?
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
COSA LEGA CEDOLARE SECCA E ISEE?
Ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico), il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere compreso nel reddito.